El ‘house flipping’ es fácil de entender: es comprar una casa para venderla lo antes posible.
Por supuesta la idea del house flipping – o flipping inmobiliario – es obtener un beneficio inmediato. Ojo, aunque suena fácil, house flipping requiere mucha atención en los detalles para convertir tu capital en una buena inversión inmobiliaria.
Nuestros agentes en Lasose Properties & Investments son expertos en la inversión inmobiliaria en Barcelona. Abajo te compartimos que es el house flipping y cómo ganar dinero con ello.
¿Qué es House Flipping?
El house flipping es nada más que comprar una casa para luego venderla. Lo típico es vender la vivienda dentro de un periodo entre dos meses y año, y obtener una rentabilidad.
El flipping inmobiliario o ‘house flipping’ se podría traducir en Español como “voltear o cambiar casas”. Se llama así porque el concepto se originó en los Estados Unidos. Aunque realmente ya hace años que los Españoles hayan invertido en el sector inmobiliario para obtener unas ganancias rápidas.
¿Por qué el ‘house flipping’ es la última tendencia?
Últimamente vemos muchos programas de televisión mostrándonos cómo personas normales como tú y yo somos capaces de comprar una casa, reformarla y venderla para obtener un beneficio en muy poco tiempo. El house flipping también entra con fuerza en el mercado inmobiliario por historias de celebridades quienes lo han hecho.
En este artículo de 20 minutos podemos ver personas famosas como Leonardo DiCaprio renovó un estudio y una mansión en Malibú; Adam Levine y su esposa vendieron su mansión con ganancias solo un año después de comprarla; y Dianie Keaton se ha convertido en toda una experta en “house flipping”, incluso publicó un libro sobre ello.
Por lo tanto, como vemos, esta tendencia se ha extendido con fuerza a lo largo y ancho de Hollywood. Y, como no podía ser de otra forma, ha llegado pisando fuerte en España.
8 puntos claves al hacer house flipping
Para tener éxito con el flipping inmobiliario, abajo destacamos ocho puntos claves:
- Es imprescindible analizar y conocer el mercado inmobiliario para encontrar buenas ofertas, incluyendo subastas y ejecuciones hipotecarias.
- Para poder sacar la mayor rentabilidad, no solo hay que encontrar una vivienda con un precio bajo, sino que hay que tener en cuenta todos los costes adicionales de compraventa y de los impuestos (normalmente un 10% por encima del precio de la vivienda).
- El inversor (house flipper) tendrá que encargarse de realizar reformas una vez que haya comprado la vivienda para conseguir vender lo antes posible y un precio mejor. Hará falta un análisis de costes de reformas y una duración razonable para acabar con las reformas.
- Toda la operación se tiene que realizar de forma rápida pero eficaz, empezando por la compra de la vivienda para realizar una renovación inmediata y poder colocar la vivienda en el mercado lo antes posible con el fin de recuperar la rentabilidad. Si desconoces este proceso, mejor estudiar el proceso de compraventa antes para no tener sorpresas.
- Priorizar la localización de la propiedad. Si está cerca de colegios, supermercados, tiendas, etc. atraerá a más compradores. No dudes en contratar un tasador de casas si no estás seguro del valor de tu vivienda – desde Certicalia la media de 7000 tasaciones era €279 por tasación, un importe mínimo con lo que podrías ganar con un house flipping exitoso.
- Seleccionar una propiedad de segunda mano para reformar, pero asegurándose de que la estructura es sólida. Infórmate sobre la ITE en España y como conseguirla en nuestra guía aquí.
- Priorizar reformas de la cocina y el salón, ya que son las dos estancias en las que se hace más vida y pueden valorizar más el precio de la vivienda.
- Asegurarse de que el precio de compra está por debajo del precio de mercado. Si no estás seguro, como ya hemos explicado, contrata un especialista. Igual sigue leyendo para conocer la regla del 70%.
Cuanto más análisis haces antes de empezar en house flipping, más tiempo ahorrarás luego (y dinero, claro).
Los problemas del flipping inmobiliario más comunes son: un presupuesto muy por debajo de lo necesario para subir el valor de una vivienda; la pérdida de dinero por gastos no anticipados; un excedente de oferta en el mercado no anticipado; costes de mantenimiento e impuestos mientras sigues buscando un comprador.
Cómo ganar dinero con house flipping
Una pregunta frecuente es ¿A cuánto debo comprar una propiedad para ganar dinero?
La clave en este negocio: la regla del 70%.
En el house flipping debes tener muy claro en tu cabeza el precio máximo que pagarías por una propiedad donde haga falta reformas.
Un inversor no debería pagar más del 70% del valor de mercado de la propiedad una vez reparada (Valor Mercado después de la Reparación, VMDR) menos el coste de la reparación para poder obtener un beneficio que compense el riesgo de la operación.
Ejemplo de un house flipping: si una casa tiene un VMDR de 150.000€ y calculamos que se necesitan 25.000€ en ser reparada, entonces no deberíamos pagar más de 80.000€.
El cálculo sale de primero aplicar la regla del 70% (150.000€ x 0,7 = 105.000€).
Luego le restamos el coste de la reparación y obtenemos el valor máximo a pagar (105.000€ – 25.000€ = 80.000€).
Si pagamos 80.000€ por la vivienda con el VMDR de 150.000€, pues le sumamos unos 15.000€ (entre impuestos, gastos de notaría, registro, gastos hipotecarios y la comisión de la agencia) y los 25.000€ de la reforma. El coste total de adquisición antes de ponerla al mercado sería de unos 120.000€.
Si logramos venderla al precio de mercado que estimamos (es decir 150.000€) lograremos (antes de pagar impuestos de plusvalía municipal y los impuesto de plusvalía de capital) un beneficio bruto de 30.000€.
No suena mal, ¿no?
Tamaño del mercado
Mirando más allá, en los Estados Unidos, las casas que se han vendido en menos de 12 meses después de comprarlas representan más del 5% de las transacciones. Es decir, una de cada 20 viviendas puede ser resultado de house flipping.
Con el concepto acelerando (el mercado americano ha subido con mucha fuerza estos últimos 3 años) el house flipping está ganando peso.
Sin duda aquí en España el flipping inmobiliario pronto formará una gran parte de nuestro sector inmobiliario. Tanto por que el precio de la vivienda en nuestra ciudad principal de Barcelona se está recuperando después de la pandemia, como el hecho de que el house flipping puede ser un negocio estable para particulares y pequeñas empresas.
Conclusión – el house flipping en España
House flipping es un negocio. Por eso debes tener mucho cuidado y no sobreestimar tus expectativas.
La primera vez que lo intentes, es posible que no ganes dinero o ganes muy poco dinero porque surgieron cosas que no tenías en cuenta.
No te preocupes. No ha sido un fracaso mientras aplicas tus aprendizajes en tu próximo house flipping.
Cuanta más práctica tengas, mejor podrás ver el potencial de una vivienda. También aprenderás dónde comprar los materiales (y cuales comprar) a buen precio, con qué empresas trabajar y cuáles evitar.
Nadie nace sabiendo hacer estas cosas. Haz tus deberes y es muy probable que tú también puedas convertirte en un buen house flipper.
Si deseas realizar inversión inmobiliaria en Barcelona (incluso un house flipping) no dudes en contactar con nuestro equipo especializado en Lasose Properties & Investments.
