¿Es Barcelona un buen lugar para invertir en inmobiliaria?
Hay muchas cosas positivas sobre los mercados inmobiliarios de España y Barcelona en 2022.
Aquí hay una descripción general rápida:
- Transacciones de propiedad. La primera mitad de 2022 vio la mayor cantidad de transacciones de propiedades (331,000) desde el año récord de 2007.
- Rompiendo récords. Los principales analistas, como el director de investigación del portal inmobiliario líder Fotocasa, creen que en la segunda mitad de 2022 superará a 2007.
- Centro de startups. Barcelona se ha situado como la tercera ciudad europea más atractiva para establecer una startup este año, solo por detrás de Londres y Berlín.
- Deportes. Barcelona acogerá la Copa América de 2024, aumentando la demanda de pisos de alquiler de corta y media estancia en los próximos años.
- Inversión internacional. El grupo de inversión inmobiliaria de Warren Buffet (Berkshire Hathaway HomeServices España) aumentó un 20% su cartera en Barcelona en agosto.
- Oficinas. Barcelona batió su propio récord al alquilar 182.200 m2 de oficinas, un 16% más.
- Inversión total. Barcelona recibió 2.000 millones de euros en inversiones inmobiliarias en el primer semestre de 2022, un aumento del 23 % con respecto a 2021 y casi 500 millones más que el récord anterior establecido en 2007.
Un 96% de las inversiones inmobiliarias se fueron al centro tecnológico 22@ en Poblenou. La región alberga muchas de las empresas unicornio de Barcelona, por ejemplo Glovo, y es la ubicación de los centros europeos de empresas como Meta, Microsoft, Orange, GSK, Amazon, Mediapro, Isdin, Indra y más.
En cuanto a los precios de alquiler, estos han batido nuevos récords en Barcelona este 2022. La ciudad es ahora el lugar más caro para vivir en España. El precio de los alquileres se dispararon un 18% interanual el pasado mes de julio, mientras que la oferta de pisos cayó un 59%.
Julio de 2022 también registró un incremento interanual del 19,2% en el precio de la vivienda en Barcelona.
Está claro que el mercado inmobiliario de Barcelona se está recuperando con fuerzas renovadas tras la pandemia de COVID-19.
Como explicamos en nuestro blog 5 razones para invertir en inmobiliaria en Barcelona en 2022, todo apunta a un final de 2022 récord.
Sin embargo, la inflación superior al 10% en julio, las subidas de tipos de interés en España y una crisis generalizada del coste de la vida son los factores clave que podrían mantener los registros fuera de nuestro alcance.
Rentabilidad del alquiler en Barcelona en 2022
Consultamos cuatro fuentes para encontrar datos de 2022 sobre los rendimientos de alquiler en Barcelona:
- Banco de España – Informe trimestral del banco central de España
- Idealista – Informe mensual del portal inmobiliario líder en España
- Fotocasa – Informe mensual del portal inmobiliario número 2 de España
- Deloitte – informe de la descripción general anual de los mercados residenciales europeos y datos colaborativos
Esto es lo que descubrimos.
En las cuatro fuentes, los rendimientos de los alquileres en Barcelona caen en un rango entre el 2 y el 8,5 %.
Repasemos cada uno por turno.
Banco de España
El informe de agosto de 2022 Indicadores del Mercado Inmobiliario situó la rentabilidad media del alquiler en España en el 3,7%.
Este fue el promedio para 2021, y es una ligera disminución con respecto al 3,8 % de los rendimientos de alquiler en 2019.
El Banco de España también da cifras de los rendimientos de los alquileres sumados al aumento de los precios de las propiedades: este alcanzó el 10% en 2021, frente al 5,2% en 2020 y el 7,4% en 2019.
Si bien estas cifras son a nivel nacional, son una buena plataforma para nuestros datos restantes.
Idealista
El informe de Idealista sobre la rentabilidad de los alquileres fue más positivo que el del Banco de España.
El principal portal inmobiliario calculó la rentabilidad media de los alquileres en España en un 7,2 % en junio de 2022. Sin embargo, el informe de agosto de 2022 del Banco de España no incluía las cifras de rentabilidad de los alquileres del primer y segundo trimestre de este año.
Idealista informó que esto fue una ligera ganancia en los rendimientos de alquiler del 7,1% registrados en junio del año pasado.
Los rendimientos de los alquileres en Barcelona se mostraron tan altos como el 8,5 % según el tipo de inversión inmobiliaria; consulte Cómo alcanzar los rendimientos de alquileres más altos en Barcelona en 2022 a continuación.
Fotocasa
Fotocasa tiene una calculadora para los rendimientos de alquiler en España.
La página situó la rentabilidad de los alquileres en España en un 6,5 % en 2021, según datos de la extensa base de datos de Fotocasa.
Un informe interno de Fotocasa dijo que la región de Cataluña ofreció rendimientos de alquiler del 6,6 %, mientras que la ciudad de Barcelona ofreció un rendimiento de alquiler del 6,1 % en 2021.
Deloitte
Deloitte trajo a la mesa los datos más detallados sobre los rendimientos de alquiler de Barcelona.
El Panorama de los Mercados Residenciales Europeos de 2022 situó a Barcelona como la sexta ciudad más cara de Europa para alquilar. Barcelona había escalado tres lugares desde el informe de 2021 y Deloitte dijo que era la ciudad que registró el “mayor cambio anual en los precios de las viviendas de alquiler” con un aumento del 27,54%.
El informe no explica por qué los precios inmobiliarios han aumentado tanto en Barcelona, pero las cifras de inflación también confirman que los precios inmobiliarios se dispararon un 33,1 % interanual en toda España a finales del primer trimestre de 2022, justo cuando se aplicaron las restricciones de la COVID-19. relajado.
Solo París, Oslo, Londres, Ámsterdam y Trondheim eran más caros de alquilar.
En un informe colaborativo con API en Cataluña, Deloitte situó la rentabilidad de los alquileres en Barcelona entre el 2 y el 6,5%.
El rango dependía de los inversores del distrito que tenían propiedades de alquiler; consulte Cómo alcanzar los rendimientos de alquiler más altos de Barcelona en 2022 a continuación.
¿Qué es un buen rendimiento de alquiler en España?
La inflación alcanzó el 10,8% en España según los datos del IPC de julio.
Usando esto como referencia, muy pocas inversiones inmobiliarias podrán vencer la inflación en España este 2022 hasta que la inflación disminuya.
Sin embargo, los rendimientos de alquiler aún ofrecen algunos de los mejores retornos de inversión en España.
La Bolsa española cayó un -8,2 % en el 2T de 2022. Las subidas de tipos de interés han aumentado la rentabilidad de los gobiernos a 10 años, pero solo al 2,6 % en el 2T de 2022.
En este contexto económico, la rentabilidad de los alquileres en Barcelona es prometedora.
El informe de Fotocasa clasificó los rendimientos de alquiler en las 17 comunidades autónomas de España en 2021 de la siguiente manera:
- Región de Murcia (7,5%)
- Navarra (7,3%)
- Comunitat Valenciana (7,3%)
- Cataluña (6,6%)
- Canarias (6,5%)
- Aragón (6,4%)
- Castilla-La Mancha (6,3%)
- Asturias (6,2%)
- Cantabria (6,1%)
- Castilla y León (6,1%)
- Andalucía (6,0%)
- La Rioja (6,0%)
- Extremadura (5,8%)
- País Vasco (5,5%)
- Galicia (5,5%)
- Madrid (5,2%)
- Baleares (5,0%)
Los rendimientos de los alquileres fueron altos en toda Cataluña, esto se debe en gran parte a un mercado en auge en la capital regional del interior de Lleida, donde los rendimientos de las propiedades alcanzan el 8,8%.
Lleida es el hogar de las principales universidades, un parque científico y es un centro para la agricultura. Hasta hace poco, los precios de la vivienda eran extremadamente baratos en Lleida y con una oferta reducida y una demanda repentina, los precios de alquiler están aumentando más rápido que en la mayoría de las otras ciudades de España.
Cómo alcanzar los rendimientos de alquiler más altos de Barcelona en 2022
Si bien los precios de alquiler en Barcelona están batiendo récords en 2022, los precios de las propiedades en Barcelona también están por las nubes.
El informe de mercado de Deloitte 2022 decía que las propiedades de Barcelona se vendieron un 238,95% más que el promedio nacional. Esta fue superior a la de Madrid con un 193,92% y la mayor variación en Europa después de París en Francia y Lisboa en Portugal.
Significa que deberá pagar más para comenzar a obtener rendimientos de alquiler en Barcelona.
También significa que querrá saber sobre los gastos de comprar una vivienda en Barcelona. En nuestra guía de 12 pasos para comprar una vivienda en Barcelona cubrimos estos impuestos y costos. Éstos incluyen:
- Si no eres ciudadano de la UE/EEE, deberá pagar el 24 % del impuesto sobre la renta sobre el alquiler, en comparación con el 19 % si es de la UE o tiene residencia española. Lea más en nuestro blog sobre como los extranjeros pueden compran una vivienda en Barcelona.
- Pagarás el impuesto sobre el patrimonio si tu propiedad o patrimonio supera los 500.000 €.
- Impuesto de Bienes Inmuebles en Barcelona – entre 0,66-0,8% del valor catastral de la propiedad. Consulta nuestra guía para calcular el impuesto sobre bienes inmuebles en Barcelona aquí.
- Si alquila una propiedad en Barcelona con contratos a largo plazo, puede obtener una exención del impuesto sobre la renta de hasta el 60% de la renta anual generada.
Mejores barrios de Barcelona para rendimientos de alquiler
Según Fotocasa, los mejores barrios de Barcelona fueron Provençals del Poblenou (distrito de Poblenou) y El Raval (distrito de Ciutat Vella) con una rentabilidad de alquiler del 5,7%.
Le siguen el hub tecnológico 22@ y El Parc i la Llacuna del Poblenou (5,5%), La Bordeta (5,4%), Sants-Badal (5,2%), La Sagrera (5,1%), El Poble Sec-Parc de Montjuïc (4,9%), Sant Andreu del Palomar (4,9%), Navas (4,9%) y El Guinardó (4,8%).
Según Deloitte, los barrios de Besòs y La Trinitat ofrecen rentas de alquiler muy por encima del 6% en Barcelona.
Según Miguel Ochoa, director de asesoramiento financiero de Deloitte, los inversores inmobiliarios consideraron que los barrios fuera del centro de la ciudad (como los de arriba) eran “más riesgosos” y, por lo tanto, pidieron mayores rendimientos.
Compare los rendimientos de alquiler de Barcelona anteriores con alrededor del 3% de rendimiento en Pedralbes, el barrio más caro de Barcelona en el distrito de Les Corts. El informe de Deloitte también dijo que los rendimientos de alquiler en el Eixample rondaban el 3%.
Los mejores tipos de propiedades en Barcelona para rendimientos de alquiler
Según Idealista, el tipo de vivienda más lucrativo para los rendimientos de alquiler de Barcelona son los locales comerciales.
La media nacional en España fue una rentabilidad del 11,2%.
En Barcelona, los locales comerciales ofrecen una rentabilidad de alquiler del 8,5%. Los altos rendimientos de alquiler fueron seguidos por un 6,6% de retorno de las inversiones en espacio de oficinas en Barcelona. Los garajes y almacenes ofrecieron una rentabilidad del 6,3% en Barcelona mientras que los alquileres residenciales ofrecieron rentabilidades del 4,9%.
Claramente, las oficinas y locales comerciales ofrecen los mejores rendimientos de alquiler en Barcelona.
Como era de esperar, el centro tecnológico 22@ dentro de El Parc i la Llacuna del Poblenou lo convierte en uno de los mejores barrios para cualquier inversión inmobiliaria. Este barrio atrajo el 96% de todas las inversiones inmobiliarias de Barcelona (2.000 millones de euros) en los primeros seis meses de 2022.
El hub 22@ alberga 175.000 m2 de los 182.200 m2 de oficinas alquiladas en Barcelona.
(Puedes ver una lista de locales comerciales en venta en Barcelona con Lasose Properties & Investments al final de este artículo).
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